מחקר בינלאומי: "אי אפשר לברוח מעליית מחירי הדירות בישראל"
מי שצופה שהגדלת היצע הדירות תוביל לירידת מחירים עלול להתבדות, כך סוברים בפירמת הייעוץ בייקר טילי, בניגוד לתפיסה המקובלת. מהשוואה שהם ערכו בין מרכז הארץ לערים גדולות בעולם עלה כי צפיפות התושבים בין גדרה לחדרה תכפיל את עצמה בתוך שני עשורים, ומחיר למ"ר בתל אביב יאמיר ל־60 אלף שקל
עד 2040 תגדל מאוד צפיפות הבנייה ברצועת המרכז, בין גדרה לחדרה, וייבנו מאות אלפי דירות במגדלים, אך בניגוד למצופה, ככל שכמות הדירות תגדל מחיריהן ילכו ויאמירו - אל המסקנה הזו הגיעה פירמת הייעוץ וראיית החשבון בייקר טילי, שהשלימה לאחרונה עבודת מחקר עבור גוף נדל"ני גדול, שבה התבקשה לספק תחזית בנוגע למגמות הנדל"ן בישראל ל־20 השנים הקרובות.
יקי ברנס, ראש חטיבת האסטרטגיה של הפירמה, מסביר כי התחזית מבוססת על השוואה של אזור תל אביב והמרכז לאזורים אחרים בעולם שהיו בעלי מאפיינים דומים לפני 20 שנה. אזור חדרה עד גדרה מתפרס על פני 1,470 קמ"ר, וחיים בו 3.5 מיליון איש בצפיפות של 2,400 נפש לקמ"ר. המקומות בעולם שנבחרו להשוואה הם לונדון רבתי, שבה הצפיפות היום עומדת על 5,500 נפש לקמ"ר, הונג קונג עם 6,400 נפש לקמ"ר, סינגפור בעלת שטח קטן כמעט בחצי אך הצפיפות בה היא כ־7,600 נפש לקמ"ר, ניו יורק סיטי שבה 10,000 נפש לקמ"ר. בנוסף בחנו גם את המקרה המיוחד של מקאו הפצפונת, הנחשבת לצפופה בעולם- שבה חיים 600 אלף תושבים על 28 קמ"ר, כלומר 21 אלף נפש לקמ"ר. "האזורים הללו צפופים מאיתנו פי שניים, שלושה ויותר, אבל לפני 20 שנה הם היו איפה שאנחנו מבחינת צפיפות וגודל הכלכלה, ולכן סביר שהתהליכים שהם עברו יתחוללו גם אצלנו", אומר ברנס.
המסקנה הראשונה של המחקר, שאינה מפתיעה, היא כי בעשורים הקרובים ייווצר רצף עירוני בין גדרה לחדרה, וההפרדה בין הערים תלך ותצטמק. בנוסף לכך מאות אלפי תושבי המדינה יעברו לגור במגדלים. "אין דרך אחרת להכניס 5,500 אנשים לקמ"ר", אומר ברנס.
אבל אם מישהו חשב שהגדלת ההיצע תגרום לירידת מחירים, בבייקר טילי טוענים בדיוק את ההפך. לא רק שמחירי הדיור ימשיכו להאמיר, אלא שגם הגידול בהיצע הדירות יגרור לעליית מחירים כללית: "מקומות הצפופים תמיד יהיו הכי יקרים, מהסיבה הפשוטה שכשיש יותר ביקוש לשירותים ומוצרים, ההיצע יקר". לדברי ברנס,
ככל שהערים מצטופפות, כך יש בהן יותר פעילות כלכלית, יותר מקומות עבודה ומקומות בילוי, וכך הביקוש למגורים בהן גדל. לכך יש להוסיף את הריבוי הטבעי הגבוה יחסית בארץ בעקבות יילודה והגירה, שיוביל לכך שב־2035 יתגוררו באזור המרכז 5 מיליון בני אדם, לעומת 3 מיליון היום.
"בסופו של דבר אי אפשר לברוח מעליית מחירים" אומר ברנס. "על פי התוכנית האסטרטגית לדיור שגיבשה המועצה הארצית לכלכלה, ב־2040 ישראל תצטרך לבנות בקצב של 67 אלף דירות בשנה לכ־10 מיליון בני אדם ו־3.3 מיליון בתי אב. בנתונים כאלה אתה מדבר על צפיפות אדירה בכל ישראל".
עד כמה המחירים יעלו? המחקר מציג נתונים של CBRE, סוכנות הנדל"ן הגדולה בעולם, שלפיהם הדירות היקרות בעולם שוכנות באזורים הצפופים ששימשו בסיס להשוואה, ובהם המחיר למ"ר באזורים היוקרתיים מגיע עד 130 אלף שקל. בתל אביב מחיר דירה באזור נחשק קרוב לים מגיע לכ־100 אלף שקל למ"ר, אך מחיר הדירות הממוצע הוא כ־40 אלף שקל למ"ר. ברנס מעריך כי בשנים הקרובות מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לצמוח, ועשויים להגיע לכ־60 אלף שקל למ"ר לדירה ממוצעת, בדומה לרמת המחירים בסינגפור כיום.
לקישור לכתבה בכלכליסט לחץ כאן.